脱离窠臼:房企强身健体 开拓新蓝海

发布时间:2024-04-14 18:27:15 来源: sp20240414

  “老王这一轮太果决、太狠了。连轻资产的项目都卖。”一位大型房地产企业相关负责人向南方日报记者感慨道。

  前几天,有消息传出,万达退出佛山顺德万达广场,美的置业作为业主收回了该资产的运营权。

  再往前半个月,由王健林实控的珠海万达商管第四次冲刺IPO宣告失败,2023年完成上市的“小目标”正式落空,好在此前签下的那份对其潜在“毁灭性打击”对赌协议,后来因投资人谅解而解除。去年,老王一口气卖掉了9座万达广场。为了换回更多现金渡过难关的他,甚至还打算出售更多一、二线城市的核心资产。一系列“猛如虎”的操作,也为老王下半场“征战新发展”赢得了喘息机会。

  “2023年是从业以来最刻骨铭心的一年。”多位曾经出险的企业相关负责人均向记者表示,在市场供求发生重大变化的背景下,价格波动夹杂着多重不利因素,严重制约市场复苏速度,企业都在“缩表瘦身”的痛苦和煎熬中寻找突围机会,避免在新一轮洗牌中被淘汰出局。

  不过,事情也不像某些人想象得那么悲观。1月17日,统计局发布最新数据显示,2023年楼市规模虽然持续萎缩,但幅度收窄,这显示了国家稳市场、促消费政策初步见效,房地产10万亿级的市场仍在,2024年行业在筑底震荡中潜伏了不少“活鱼”,就看房企怎么抓。业内讨论的焦点也是:“下半场比赛”中,如何找到属于自己的新蓝海。

  ●南方日报记者 冯善书 柴亚娟

  调查 负重前行新发展路上的“真心英雄”

  2023年,上市房企面临的两次全行业、大规模“健康体检”,让一些老板和高管“睡不着觉”。

  一次是三、四月份的2022年报,另一次是八、九月份的2023年中报。南方产业智库去年发布的上市房企60健康指数(HFI-60)显示,尽管2023年又有新的企业遇险,但也出现了一些向好迹象:较早面临或预判到风险的企业,在持续“缩表瘦身”和“刮骨疗伤”后,去杠杆明显。融创、旭辉、龙光、正荣、奥园等部分企业通过债务重组,先后取得新突破,而旭辉、金地、碧桂园等一些企业甚至通过转战“代建”等新业务,得到更多发展空间。

  不过,王健林连万达广场这类核心轻资产业务也要转让,大大超出了大家的预料。“当前行业调整形势的严峻,不只是市场规模萎缩了,而是行业发展逻辑发生了根本性转变。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前多次与记者聊到,随着国家对融资监趋严,纯粹靠重资产的土地开发难以为继,必须向新发展模式转变。

  但实践新发展模式,需要更多“真心英雄”。与万达一样,知名“千亿房企”旭辉去年也不好过,但截至2023年底,旭辉建管在全国累计在管项目已突破100个,是出险企业中抢滩轻资产业务最亮眼的企业之一。

  目前,进入代建行业抢食的房企已接近90家。其中,前五大代建企业新增代建规模总额占比接近一半,行业集中度较高。除了旭辉,金地、绿地、碧桂园、绿城也是代建“龙虎榜”上的“大将和猛将”。截至2023年底,碧桂园建管(凤凰智拓)已累计新增代建项目30个,在售货值约244亿元。

  有学者认为,未来房企的发展模式将向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。目前,万科、龙湖、华润等一批企业已经走在前面。

  万科是在行业最早喊出“活下去”的企业,呼吁要努力赚小钱、长钱和辛苦钱。其布局多元化业务已有多年,在物业服务、租赁住宅、物业仓储、商业业务等方面已建立了领先优势。

  2023年前三季度,万科在万物云、物流、长租业务和商业等经营服务业务保持了良好的增长态势,实现全口径收入405.3亿元。2024年开年,借着REITs的东风,万科加速整合商业业务,将万科7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部,欲提升竞争优势,为公司开拓第二增长曲线。

  纵深 三座大山仍在困扰产业回归良性循环

  2023年,面对债务、现金和销售的“泰山压顶”,确实有个别房企面临被行业淘汰出局的危险境地。

  2024年1月17日,国家统计局发布的最新数据显示,2023年商品房量价齐跌,但依然保持着业内人士所说的10万亿级别的市场蛋糕。数据还显示,2023年12月,70个大中城市中,新房有20个城市房价同比上涨,48个城市房价同比下跌,均与上月持平。

  记者调查发现,房价向下波动的原因,或与部分企业年底以价换量去库存有关。

  年初,各商业智库迫不及待地发布了2023年房企销售业绩排行榜。中指研究院披露,去年销售突破千亿元的房企有16家,较上年减少4家,百亿房企116家,减少了14家。而前百强房企销售总额约为6.28万亿元,相当于全行业总规模的一半多。

  保利发展以年销4207亿元攀上榜首,是去年唯一超4000亿元的房企;万科、中海、华润、绿城作为另外4家超3000亿元的房企,紧随其后。尽管克而瑞等其他商业机构公布的数据略有差距,但整体情况大同小异,亦大体能够从中“感知”到去年整个房地产行业的冷暖。

  并非所有企业2023年都过得不如意。有机构综合分析,百强中公布过销售目标的9家房企目标完成率平均值为98.5%,华润置地、越秀地产、建业集团等顺利完成全年目标。其中,越秀地产和华润置地完成率达到了108.1%、108.4%,建业达到了141.5%。

  这样的企业毕竟占少数。一个不容回避的事实是,当前市场行情仍处在修复和弱复苏阶段,房企要想脱离旧发展模式的窠臼,向健康和高质量发展迈进,确实不易。

  从2023年拿地情况来看,房企的心态也在恢复中。或许因为年底推地节奏有所加快,TOP100企业拿地总额13195亿元,拿地规模同比微增1.7%。TOP100企业中,民营企业数量增至15家,但拿地金额占比仅为10.7%,且集中在核心城市的热点板块,龙湖、滨江等表现积极。2023年,龙湖累计摘得31幅地块,总建筑面积超300.5万平方米。易居CEO丁祖昱预测:“未来的楼市还是一个相当大的市场,10万亿级别的市场还有很大发展空间。”

  国家统计局有关负责人也指出,从目前情况看,房地产市场出现了一些积极变化。首先是房地产投资、销售等指标降幅收窄。我国房地产市场长期健康发展有比较好的基础,城镇化数量和质量提升会有很大的空间,构建房地产发展新模式潜力巨大。

  融资方面,国家最近发文中也明确表示,要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,对正常经营的房地产企业做到不抽贷、不断贷、不惜贷,更好支持刚性和改善性住房需求。

  未来 “死磕”交付,机会留给有担当的“硬汉”

  2023年最后一天,压在解先生心口的一块石头终究下了地。两年前,他贷款买下碧桂园位于珠三角的一套商品房,但开发商在合同约定的交楼时间一拖再拖,本以为今年春节注定要“不开心”。殊不知,开发商的信用,最后一刻经受住了严冬的考验。虽然现场看到的新房完工情况并不完美,但好歹有人跟进整改。他事后在朋友圈感慨:“延迟收楼,终归还是有楼可收。”

  2024年开年,各路机构都在抢发过去一年房地产行业的交付排行榜。记者调查发现,不管排在前面还是后面的房企,其业务负责人内心都是五味杂陈。

  去年,面对偿债、融资和销售等多重压力,部分出险企业俨然已成为业内人士眼中的保交楼的“硬汉”。2023年,碧桂园全年累计交楼超60万套,总面积约7162万平方米,涉及31省249个城市,其中151个批次44521户实现“交付即办证”,成为全国交付套数最多的房企,全行业交付的每5套房里就有一套是碧桂园的。

  而碧桂园实控人杨惠妍最近透露,2024年该公司预计还要交付量超48万套,这仍然是天量的交付任务,对公司的资金、资源以及个人状态将是极大挑战。此前,其公开作出“砸锅卖铁也要支持公司”的表态。

  根据公告,2023年全年碧桂园仅实现权益销售金额1742.8亿元,还不到历史峰值的1/3。为筹措更多资金,该公司近期不得不采取出让子公司股权来化解流动性紧张的矛盾。2023年12月13日,碧桂园通过出售其间接全资附属公司金逸环球,换来30.69亿元现金,以解燃眉之急。莫斌坦言,“立足自救、极限管理,把每一套房交给我们的业主,是我们的良心所在。”

  同样“压力山大”的还有融创。2023年,融创全年交付量排在行业第三位,累计交付了30万套新房。而去年融创累计实现合同销售金额约为847.7亿元,不及其历史峰值的1/7。在销售不利的情况下,要完成如此大的交付任务,相当不容易。

  不过,尽管如此,记者从2023年交付排行榜中看到,龙头企业仍为去年“保交楼”主力。据亿翰智库统计,交付量排前五的碧桂园、万科、融创、绿地等企业,去年每家交付的套数均超过20万套,五家房企的整体交付量占比接近四成;排名前十的房企交付套数甚至超过整体的一半。碧桂园、万科、融创、龙湖等房企还在部分项目中积极推行“交房即交证”,有个别项目甚至实现了提前交付。

  除此以外,美的置业在去年全年亦交付了超9万套楼房,其中有6.3万套属于提前交付,占比达70%;旭辉共137个项目交付11.8万套新房,其中9675户提前交付,超4300户实现“交房即交证”。

  据记者不完全统计,过去一年,仅广州一座城市,新交付的楼盘就超过了100个。如中诚信托在花都接手的一处原来由恒大开发的楼盘,停工一年多,后来都实现了交付。住建部发布的最新数据显示,在政府的强力督促和金融机构的大力扶持下,截至去年12月底,全国350万套保交楼项目已实现交付超268万套,交付率超76%。保交楼的成效,也成为去年房地产行业最大的亮点之一。

  “保交付不仅是企业的责任底线,也是继续生存的前提。”记者采访的多家企业高管直言,未来的机会,只会留给有诚信、有担当的企业,不管多困难,都应该把保交付放在第一位。“不仅要按时交付,而且要保质保量地交付。”

【编辑:曹子健】